開(kāi)發(fā)商辦新房交付手續(xù)時(shí)，要求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，否則不給辦交付手續(xù)，一些購(gòu)房的業(yè)主可能在收房時(shí)遇到過(guò)這樣的問(wèn)題。合肥一業(yè)主就因?yàn)椴辉附晃飿I(yè)費(fèi)，遲遲拿不到新房。氣憤之下，他將開(kāi)發(fā)商合肥藍(lán)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司起訴至法院。近日，合肥中院作出終審判決，開(kāi)發(fā)商為其任性行為“買(mǎi)單”，被判支付13萬(wàn)余元違約金。
【事件】
業(yè)主不交物業(yè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)商拒絕交房
2016年8月30日，合肥市民張明（化名）與合肥藍(lán)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)藍(lán)光公司），簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
根據(jù)合同約定，張明購(gòu)買(mǎi)位于合肥高新區(qū)的雍錦半島小區(qū)一套房屋，總價(jià)款為211萬(wàn)余元。張明采取按揭方式付款，首付房款應(yīng)在2016年8月30日前支付給開(kāi)發(fā)商，剩余房款辦理按揭貸款。合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2019年7月6日前交房。
合同簽訂后，張明依約向藍(lán)光公司支付房款。2018年12月，藍(lán)光公司通知張明辦理交房手續(xù)，并在向張明發(fā)出的《需交納款項(xiàng)明細(xì)》《業(yè)主需攜帶資料》《物業(yè)移交確認(rèn)單》等材料上有“預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)”“物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用交納”等相關(guān)字樣。因張明拒絕支付物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致未完成交付。
2019年7月25日，張明再赴小區(qū)辦理交房，某服務(wù)公司合肥分公司向張明出示了藍(lán)光公司委托其辦理房屋交付的委托手續(xù)，并告知先交納物業(yè)費(fèi)才能交付，因張明拒絕先交納物業(yè)費(fèi)，該服務(wù)公司拒絕向張明交付房屋。
【起訴】
延遲交房 業(yè)主狀告開(kāi)發(fā)商
2019年9月，張明向藍(lán)光公司發(fā)出《關(guān)于房屋催交的函》，該函載明：“我是購(gòu)買(mǎi)房屋的客戶(hù)。貴司通知于2018年12月20日交房，本人按時(shí)前往收房，可交房流程最后貴司不給鑰匙，此是第一次收房未成。第二次按合同規(guī)定的期限后2019年7月25日前往收房，可最后還是沒(méi)有給我鑰匙”。 一直到2020年5月20日，張明才拿到自己購(gòu)買(mǎi)的新房。
對(duì)于自己因?yàn)槲唇患{物業(yè)費(fèi)而遲遲沒(méi)有拿到新房之事，張明非常氣憤，將開(kāi)發(fā)商藍(lán)光公司起訴至合肥高新區(qū)法院，要求藍(lán)光公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付其逾期交付的違約金共計(jì)13萬(wàn)余元。
張明認(rèn)為，其多次前往收房，均被告知應(yīng)先交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其拒絕交納物業(yè)費(fèi)，藍(lán)光公司拒絕向他交房。因此，房屋未能如期交付的責(zé)任在藍(lán)光公司，藍(lán)光公司要求其交納物業(yè)費(fèi)后才能收房，明顯違反合同約定。藍(lán)光公司拒不履行合同約定交房義務(wù)的行為已經(jīng)嚴(yán)重侵害了他的合法權(quán)益，應(yīng)支付違約金。
藍(lán)光公司則認(rèn)為，其已經(jīng)通知了張明前來(lái)接收房屋，是張明自身原因?qū)е缕洳辉附邮辗课�，他未按照藍(lán)光公司通知的時(shí)間辦理完畢房屋交接手續(xù)，視為藍(lán)光公司已經(jīng)交付，公司并不存在逾期交付的行為。
【說(shuō)法】
開(kāi)發(fā)商違約 支付違約金13萬(wàn)多元
合肥高新區(qū)法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，是真實(shí)意思表示，且不違背法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定嚴(yán)格履行各自的權(quán)利義務(wù)。由于合同中約定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2019年7月6日前交房，藍(lán)光公司依約應(yīng)在該日前將房屋交付張明。
現(xiàn)張明已向藍(lán)光公司交納了全部房款，履行了全部合同義務(wù)，而合同約定的房屋交付時(shí)間早已超過(guò)，藍(lán)光公司對(duì)房屋未能按期交付負(fù)有責(zé)任，應(yīng)收到張明房款后按期為張明辦理房屋交付手續(xù)，但藍(lán)光公司在通知張明辦理交房手續(xù)時(shí)和委托物業(yè)公司交付房屋時(shí)均要求張明先交納物業(yè)費(fèi)，進(jìn)而導(dǎo)致案涉房屋遲遲不能交付。先行交納物業(yè)費(fèi)并沒(méi)有在雙方商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定，物業(yè)費(fèi)是否交納與房屋買(mǎi)賣(mài)合同是不同的法律關(guān)系，藍(lán)光公司的行為未遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
據(jù)此，一審認(rèn)為，藍(lán)光公司應(yīng)向張明支付逾期交房違約金，違約金以張明支付的房款為基數(shù)，按日利率萬(wàn)分之二標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自2019年7月7日計(jì)至房屋實(shí)際交付之日，即134319元。
一審法院判決，合肥藍(lán)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向張明支付逾期交房違約金134319元。
【提醒】
增設(shè)附加交房條件 開(kāi)發(fā)商要當(dāng)心了
記者了解到，一審宣判后，藍(lán)光公司提起了上訴。合肥中院二審認(rèn)為，交納物業(yè)費(fèi)并非是雙方合同約定的辦理房屋交接手續(xù)的前提或必要條件，張明因此未能成功收房，藍(lán)光公司具有過(guò)錯(cuò)。二審駁回上訴，維持了原判。
據(jù)此，安徽原聲律師事務(wù)所律師李軍稱(chēng)，在交房時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商增設(shè)了交納物業(yè)費(fèi)等附加條件，業(yè)主在面對(duì)這些附加條件時(shí)，往往不會(huì)多想，選擇接受條件，盡快拿房，然而，實(shí)際上一些開(kāi)發(fā)商增設(shè)的這些附加條件并沒(méi)有在購(gòu)房合同中約定，“按時(shí)交房是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，是合同約定的義務(wù)，而交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，兩者是兩個(gè)法律關(guān)系，是兩碼事。”
李軍稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商增設(shè)附加交房條件，讓業(yè)主完成合同之外的條件才交付房屋，此舉要不得，構(gòu)成違約后，業(yè)主可以通過(guò)訴訟途徑維護(hù)自己權(quán)益。
