小區(qū)公共收益歸屬更清晰
《安徽省物業(yè)管理條例》修改草案征求意見
星報訊（記者 馬冰璐）近年來，物業(yè)與業(yè)主間的矛盾屢見不鮮。為了提升物業(yè)服務水平，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，我省將《安徽省物業(yè)管理條例》修改提上日程。昨日，記者從省司法廳獲悉，《〈安徽省物業(yè)管理條例〉（修改草案征求意見稿）》（以下簡稱“《條例》修改草案”）已全文公布，目前正在征求社會公眾意見。
降低相關事項表決門檻
《民法典》自今年1月1日起施行，其中對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權、物業(yè)服務合同、建筑物和物件損害責任等內容作出了新的規(guī)定。為了維護國家法制統(tǒng)一，本次《條例》修改草案依據(jù)《民法典》以及黨和國家行業(yè)政策的制定和調整作相應調整。
記者注意到，備受關注的專項維修資金的使用，今后可能會變得“容易”�，F(xiàn)行《條例》規(guī)定，“業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意�！痹谝酝膶嵺`中，這兩個“三分之二”的設置，在一定程度上導致專項維修資金的使用過程普遍存在征詢意見簽字難問題。
而《條例》修改草案將此條款改為“業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。業(yè)主大會決定籌集專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動的，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。”這也就意味著降低了專項維修資金使用的門檻，有助于避免維修項目久議不決。
對于增設電梯的內容，《條例》修改草案也將現(xiàn)行規(guī)定，“住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行改造的，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。”修改為“應當由本幢或本單元專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意�！�
小區(qū)公共收益歸屬更清晰
長期以來，小區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權部分產(chǎn)生的收益歸屬問題，一直都有爭議，如電梯廣告、車位租金等收入到底該歸誰？
現(xiàn)行條例規(guī)定，“業(yè)主大會成立前，建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備獲得的收益應當單獨列賬，業(yè)主所得收益的百分之七十納入專項維修資金，百分之三十用于補貼物業(yè)服務費�！薄稐l例》修改草案依據(jù)《民法典》，修改為“業(yè)主大會成立前，建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備獲得的收益應當單獨列賬，扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”同時，《條例》修改草案還明確，“物業(yè)服務企業(yè)應當將第八十三條、第八十四條規(guī)定的車輛停放費、公共經(jīng)營收益單獨列賬，前述收益扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有�！�
另外，關于人防車位的使用，《條例》修改草案刪除了“出租的，租賃期限不得超過三年”的規(guī)定。
新增禁止支解委托規(guī)定
關于物業(yè)專項服務委托，依據(jù)《民法典》，《條例》修改草案增加了禁止支解委托的規(guī)定，將第五十七條第四項修改為：“可以將專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉委托給第三人”。
因此，物業(yè)服務人在轉委托時，應當選擇具備相應資質的被轉委托第三方、審核該第三方服務質量，避免第三方服務質量不符，而導致物業(yè)服務人向業(yè)主承擔違約責任或侵權責任。
