市場星報、安徽財經(jīng)網(wǎng)(mjvf.cn)、掌中安徽訊 （劉克永 趙永莉 特約記者吳傳賢） 法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。
近日，業(yè)主曾女士花費六萬余元買個車位，收車位時即發(fā)現(xiàn)車位寬度不夠，只因臨近車位空置，在此后兩年時間曾女士未出現(xiàn)停車難的問題，直至臨近車位被售出，曾女士才以置業(yè)公司銷售的車位不符合設(shè)計規(guī)范為由將置業(yè)公司訴至法院，請求解除《地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，要求置業(yè)公司退還購車款并賠償違約金。
淮南市田家庵區(qū)人民法院經(jīng)審理查明，2018年3月11日，業(yè)主曾女士與淮南某置業(yè)公司簽訂淮南某小區(qū)《地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定置業(yè)公司將小區(qū)地下車庫的277號車位轉(zhuǎn)讓給曾女士使用，車位款63000元，同時約定若曾女士逾期超過30日支付車位款，置業(yè)公司有權(quán)解除合同，曾女士向置業(yè)公司支付總價款30%的違約金。曾女士于2018年3月16日向置業(yè)公司支付車位款，置業(yè)公司于2018年底將車位交付曾女士使用。
2021年11月19日，曾女士、置業(yè)公司和法院工作人員前往該小區(qū)地下車庫對案涉277號車位進行測量，該車位以靠墻一側(cè)墻體凸出部位外緣起算橫向距離為240cm，以靠墻一側(cè)墻體起算橫向距離為260cm。
田家庵區(qū)法院審理后認為，曾女士與置業(yè)公司簽訂的《地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》合法有效。合同簽訂后，曾女士支付了轉(zhuǎn)讓款63000元，置業(yè)公司于2018年年底交付了車位。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2015年12月1日頒布實施《車庫建筑設(shè)計規(guī)范》(編號：JGJ100-2015)，該規(guī)范4.1.5條規(guī)定，機動車之間以及機動車與墻、柱、護欄之間的最小凈距應(yīng)符合表4.1.5的規(guī)定。機動車與墻、護欄及其他構(gòu)筑物間凈距（m）橫向微型車、小型車0.60。橫向指機動車寬度方向，凈距指最近距離，當墻、柱外有突出物時，從其凸出部分外緣算起。第4.3.4條規(guī)定，機動車最小停車位、通（停）車道寬度可通過計算或作圖法求得，且?guī)靸?nèi)同車道寬度應(yīng)大于或等于3.0m。小型車的最小停車位、通（停）車道寬度宜符合表4.3.4的規(guī)定，平行停車道方向的最小停車位寬度為2.4米。田家庵區(qū)法院于2021年11月19日前往壹品山南地下車庫對案涉277號車位進行測量，該車位以靠墻一側(cè)墻體凸出部位外緣起算橫向距離為240cm，以靠墻一側(cè)墻體起算橫向距離為260cm�！盾噹旖ㄖO(shè)計規(guī)范》雖系管理性規(guī)范，而非強制性法律法規(guī)，但該規(guī)范確定的車位尺寸系根據(jù)家庭一般小轎車大小實際得出的結(jié)論，車位尺寸小于該數(shù)據(jù)，必然導致車輛停放困難，曾女士購買的涉案車位與上述規(guī)范不符，且涉案車位與車庫墻的距離達不到出入標準，車輛停放后無法正常出入，曾女士的合同目的無法實現(xiàn)。根據(jù)《合同法》第九十四條第四項規(guī)定，當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同，即曾女士有權(quán)依據(jù)上述法律規(guī)定行使解除權(quán)。
另《合同法》第九十五條規(guī)定，法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。該條款雖是針對解決商品房買賣合同糾紛案件作出的規(guī)定，然而，《民法典》第五百六十四條規(guī)定，法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。具體到本案中，置業(yè)公司于2018年年底向曾女士交付車位，曾女士應(yīng)當知道該解除事由，因曾女士未能在一年內(nèi)行使解除權(quán)，該權(quán)利消滅。故曾女士要求解除合同并返還車位款及占用利息的訴訟請求，依法不予支持。
置業(yè)公司交付的車位因不符合《車庫建筑設(shè)計規(guī)范》，造成該車位停車難度增大，構(gòu)成違約，曾女士行使合同解除的權(quán)利雖然消滅，但不影響其向置業(yè)公司主張違約責任。《地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》雖未約定置業(yè)公司交付的車位不符合《車庫建筑設(shè)計規(guī)范》的違約條款，但合同約定“若曾女士逾期超過30日支付車位款，置業(yè)公司有權(quán)解除合同，曾女士向置業(yè)公司支付總價款30%的違約金”，基于合同平等原則及誠實信用原則，曾女士按約已付價款30%的標準向置業(yè)公司主張違約金18900元，予以支持。田家庵區(qū)法院據(jù)此判決，置業(yè)公司支付曾女士違約金18900元，駁回曾女士其他訴訟請求。
一審宣判后，曾女士、置業(yè)公司均不服判決，上訴至二審法院。日前，二審法院駁回曾女士、置業(yè)公司的上訴，維持原判。
法官提示：曾女士購買的車位不符合《車庫建筑設(shè)計規(guī)范》要求，導致曾女士不能正常使用購買的車位，根據(jù)法律規(guī)定，曾女士有權(quán)行使解除權(quán)�！睹穹ǖ洹返谖灏倭臈l規(guī)定，法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。雙方之間的合同約定了車位應(yīng)當于2018年底交付，曾女士認可的車位交付時間為2019年，交付車位后曾女士應(yīng)當對車位能否正常使用進行查驗，如果不能正常使用，其應(yīng)當及時主張權(quán)利。但是其直到2021年才訴至法院要求解除案涉車位的合同，已經(jīng)超過一年的解除期限。法院駁回了曾女士解除合同、返還購車款的訴訟請求，但依據(jù)公平原則和誠實信用原則，參照合同中對曾女士違約需要承擔的違約責任的計算方式判令置業(yè)公司承擔相應(yīng)的違約責任。田家庵區(qū)法院提醒消費者，當權(quán)利受到侵害后，要及時維權(quán)并注意收集證據(jù)。
